À Bruxelles, se chauffer ou s’éclairer pèse lourd sur le budget de nombreux ménages, surtout quand le logement est mal isolé ou vétuste. Une récente analyse de l’Observatoire de la Santé et du Social remet en lumière le lien étroit entre qualité du bâti et précarité énergétique, dans une ville où tous les foyers ne sont pas logés à la même enseigne.
La question de la consommation énergétique et des dépenses qu’elle engendre pour les ménages est étroitement liée à la qualité des logements qu’ils occupent. Ce lien était établi dès la parution, en 2011, d’un premier grand rapport sur la précarité énergétique en Belgique[1]. Il est remis en avant par la récente publication de l’Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, à travers une analyse poussée des conditions de logements et des inégalités de qualité du bâti à Bruxelles, et de leur rapport à l’effort énergétique des ménages. Isolation insuffisante, systèmes de chauffage obsolètes ou mauvaise performance énergétique générale peuvent alourdir considérablement la facture d’énergie, accentuant ainsi les situations de précarité. Dans cet article, nous nous intéressons à l’état du parc immobilier résidentiel à Bruxelles. En dressant un état des lieux sur base des données disponibles, nous espérons mieux comprendre les défis que rencontrent de nombreux foyers bruxellois et mettre en lumière les liens entre conditions de logement et précarité énergétique.
1. Caractéristiques du bâti bruxellois
Le lien entre la qualité du logement et les situations de précarité énergétique est largement reconnu dans les travaux de recherche sur le sujet et figure parmi les priorités des politiques publiques, ce qui souligne l’importance de cette corrélation. En général, les logements en mauvais état sont plus susceptibles d’abriter des ménages en situation de précarité énergétique. Cela ne signifie pas que ces habitations — qualifiées de « passoires énergétiques » — entraînent toujours des factures élevées, car leur petite taille peut inciter les occupants à restreindre leur consommation. En revanche, la mauvaise qualité du bâti se traduit souvent par une faible performance énergétique, c’est-à-dire un mauvais rapport entre la consommation d’énergie et le confort obtenu, ce qui conduit à des comportements de restriction ou à des difficultés économiques. En d’autres termes, la qualité du logement va généralement générer soit un « inconfort physique, vu la température ou l’humidité du logement, soit d’un inconfort financier engendrant une autolimitation de la consommation d’énergie voire un endettement »[2].
Cette alternative délétère (inconfort physique/inconfort financier) dessine les contours de la notion de « privation énergétique », c’est-à-dire un indicateur basé sur les déclarations des personnes, et donc l’expérience des ménages. Ainsi, la privation énergétique est définie dans le rapport de l’Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale comme décrivant la situation de « tout ménage qui déclare ne plus pouvoir se permettre de chauffer suffisamment son logement et/ou n’ayant pas été en mesure de payer une facture d’électricité, d’eau, de gaz, ou de chauffage les 12 derniers mois »[3]. Il s’agit donc d’une situation problématique pour le ménage par rapport à son accès à l’énergie résidentielle, éminemment liée à la question du logement : les dépenses énergétiques en général, et donc le « taux d’effort énergétique[4] », sont, entre autres choses, fonction de caractéristiques du logement (taille, isolation, occupation, etc.). Il convient, à ce titre, de s’intéresser à la question du logement à Bruxelles — tant du point de vue de son coût (déterminant, entre autres choses, du « reste à vivre » des ménages[5]) que de sa qualité, déterminant de la consommation d’énergie.
1. 1. Un vieux bâti…
Il existe un lien entre l’âge du bâti et ses performances énergétiques. Comme le note, prudemment le rapport de l’Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, « en moyenne, la consommation des logements diminue plus ceux-ci sont récents »[6]
Or, de ce point de vue, la région bruxelloise est particulièrement mal lotie. En effet, le bâti y est peu récent, ce qui est notamment dû au caractère urbain de la région. De ce fait, en 2015, 91 % des logements avaient été construits avant 1985, et avaient plus de 30 ans. Seuls 9 % des logements avaient moins de 30 ans[7]. Par rapport aux autres régions, en 2021, les chances d’habiter dans un logement construit avant les années 1970 y étaient bien supérieures (73 % en Région de Bruxelles-Capitale contre 48 % en Flandre et 65 % en Région wallonne).
Ce lien entre l’âge du bâti et la consommation énergétique renvoie cependant en vérité à la question de la qualité du logement. Par hypothèse, on peut considérer que l’âge du bâti résidentiel détermine sa qualité et ses performances énergétiques : les plus vieux logements auraient plus de chances d’être de mauvaise qualité. Il existe néanmoins des manières plus fines d’approcher la qualité des logements qu’en considérant leur âge.
1. 2. …de faible qualité…
Ainsi, le tout récent rapport de l’Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale fournit quelques éléments importants pour approcher la question de la qualité des logements bruxellois. Reprenant les résultats de l’enquête SILC sur les revenus et les conditions de vie, on constate en région bruxelloise « proportionnellement plus de logements sans douche, toilette ou eau chaude, avec des problèmes d’humidité ou de moisissure, avec des boiseries pourries ou ne comportant que du simple vitrage[8] ». En RBC, en 2023, on considère que 10,9 % de la population bruxelloise vit en situation de privation grave du logement (surpeuplement du logement et au moins un des critères suivants : a) le toit qui fuit, (b) de l’humidité sur les murs ou au sol, (c) le pourrissement des boiseries, (d) ni baignoire, ni douche ni toilette intérieure, (e) le logement trop sombre.)[9]. On notera de toute manière qu’en centre urbain, « la qualité générale des logements est de 10 % inférieure à la moyenne[10] ». Le bâti bruxellois est donc de très faible qualité, sans doute « l’un des plus énergivores au niveau européen » comme c’est affirmé sur la page de RENOLUTION, la stratégie de rénovation de la Région de Bruxelles-Capitale.
Or, on remarque une corrélation très franche entre la qualité du logement et le niveau socio-économique de ses habitantes et habitants. En d’autres termes, les personnes les plus pauvres ont tendance à habiter dans des logements de moindre qualité. Cela constitue un enjeu en termes d’inégalités sociales et de cercle de la pauvreté. Qu’est-ce que cela signifie ? Simplement dit, la pauvreté surdétermine le risque social d’habiter dans un logement de moins bonne qualité, donc de se trouver dans une situation de privation énergétique, c’est-à-dire de ne pas parvenir à se chauffer correctement ou de payer trop pour le faire. Cette situation appauvrit encore davantage les ménages concernés. Elle limite aussi leur autonomie et leur capacité à faire les choix de vie qui comptent pour eux. En effet, la littérature montre que la privation énergétique a un impact très négatif sur le budget des ménages concernés, mais aussi sur leurs capacités d’émancipation : l’incapacité à se chauffer ou à s’éclairer, c’est aussi supporter des risques en termes de santé et d’hygiène, c’est ne pas pouvoir prendre du temps de loisir ou d’éducation chez soi, ne pas pouvoir recevoir des gens, déployer un rapport particulier au foyer, etc.
1.3 …aux performances énergétiques déplorables
L’indicateur PEB (Performance énergétique des bâtiments) joue de toute évidence un rôle central dans l’évaluation de la qualité des logements. Toutefois, les données disponibles à ce jour ne permettent qu’une estimation partielle de la situation réelle à Bruxelles. Au 1er janvier 2023, seuls 41,61 % des logements bruxellois disposaient d’un certificat PEB en cours de validité. Parmi ces certifications, la répartition selon les classes énergétiques se présente comme suit : PEB A (1 %), PEB B (5,47 %), PEB C (11,13 %), PEB D (18,4 %), PEB E (19,32 %), PEB F (14,74 %) et PEB G (29,92 %)[11]. Il est important de noter que ces certificats ne sont généralement actualisés qu’au moment de la mise sur le marché du bien, ce qui laisse supposer que la performance réelle du parc immobilier pourrait être légèrement meilleure que ce que ces chiffres laissent entendre.
On observe cependant un paradoxe intéressant : la mauvaise qualité énergétique globale des logements bruxellois est en partie atténuée par leur petite taille. En effet, les pertes d’énergie dues à la faible performance des bâtiments sont partiellement compensées par des superficies réduites. À l’inverse, cette faible surface habitable a pour conséquence directe une forte densité d’occupation : un tiers de la population bruxelloise vit dans un logement considéré comme surpeuplé[12].
Comme le souligne pertinemment le rapport sur la privation énergétique : « La procédure de certification de la performance énergétique des bâtiments neutralise cette caractéristique, l’indice PEB représentant une consommation théorique par unité de surface. Or, les logements n’ont pas la même taille : un logement de même classe énergétique PEB qu’un autre consommera deux fois plus d’énergie pour le chauffage s’il est deux fois plus grand ! [13] » Cette réalité s’explique aussi par la structure même du parc résidentiel bruxellois. En 2021, seuls 14,97 % des bâtiments n’abritaient qu’un seul logement, contre 66,09 % à l’échelle nationale[14].
Comme on le voit, c’est principalement la petite taille des logements bruxellois qui contribue à limiter les dépenses énergétiques, atténuant en partie la gravité de la situation. Ce facteur structurel agit comme une sorte de tampon face à la piètre qualité du bâti : ancien, mal isolé, peu performant sur le plan énergétique, et souvent suroccupé. Sans cette caractéristique — à savoir des surfaces réduites —, la consommation énergétique des logements bruxellois serait sans doute encore plus préoccupante. Car en réalité, la performance énergétique intrinsèque du parc immobilier reste très faible, et la densité d’occupation accentue encore la précarité énergétique de nombreux ménages. Ce n’est donc pas tant une bonne performance globale qui ressort, mais un équilibre fragile, où la modestie des surfaces vient temporairement contrebalancer les faiblesses profondes du bâti existant.
Dans ce contexte, la rénovation énergétique du bâti bruxellois apparaît donc comme une nécessité évidente. Améliorer la performance des logements ne peut plus être considéré comme une simple option, tant les enjeux environnementaux, sociaux et sanitaires sont pressants. Toutefois, cette nécessité soulève d’emblée une série de questions complexes : qui doit rénover ? Qui détient les bâtiments ? Qui les occupe ? La structure de propriété du parc immobilier à Bruxelles — marquée par une forte présence d’appartements, une densité d’habitat élevée et une grande diversité de statuts d’occupation (propriétaires occupants, locataires, copropriétés multiples, etc.) — complique sérieusement la mise en œuvre de politiques publiques efficaces et équitables en matière de rénovation. Avant même de parler de financement ou d’incitations, se pose ainsi une question fondamentale de gouvernance : comment agir sur un bâti largement fragmenté et souvent détenu par des acteurs aux intérêts divergents ?
2. Qui possède quoi?
C’est ce que met en lumière l’excellent article de Catherine Joie, Karim Douieb et Colin Delfosse consacré à la rente foncière et à la structure de propriété à Bruxelles. En analysant en profondeur les dynamiques de détention immobilière dans la région, les auteurs révèlent un paysage fragmenté, inégal et profondément marqué par des logiques de rente. Leur travail montre notamment comment une part importante du parc immobilier est concentrée entre les mains de quelques grands propriétaires — parfois institutionnels, souvent privés — tandis qu’une majorité de la population reste locataire, exposée à la précarité énergétique sans marge de manœuvre sur le bâti qu’elle occupe. Cette distribution inégalitaire de la propriété pèse lourdement sur la capacité collective à engager des rénovations d’ampleur : « on ne rénove pas ce qu’on ne possède pas », pourrait-on résumer. Les enjeux de rénovation énergétique se doublent ainsi de questions de justice sociale et spatiale, où l’action publique se heurte à une structure foncière éclatée et à des intérêts divergents entre propriétaires et occupants.
Comme le rappelle l’IBSA, « la Région de Bruxelles-Capitale est la seule région de Belgique où il y a moins de propriétaires occupants que de locataires[15] ». En effet, seuls 38,12 % des ménages bruxellois sont propriétaires de leur logement, ce qui constitue une exception au niveau national[16]. Cette particularité a des implications multiples. D’un point de vue socio-économique, elle renforce la vulnérabilité d’une partie importante de la population. Être locataire, surtout dans un contexte où les loyers sont particulièrement élevés, peut exposer à des risques accrus de précarité, d’autant plus que les revenus bruxellois sont globalement plus faibles qu’ailleurs en Belgique, et que l’accès au logement social devient de plus en plus difficile[17]. En 2023, le taux de surcharge des coûts du logement — c’est-à-dire la part de la population dont les dépenses en logement dépassent 40 % de ses revenus disponibles — s’élève à 15,8 % à Bruxelles[18].
Mais au-delà de la seule question sociale, cette structure d’occupation contribue également à maintenir le bâti dans un état de qualité médiocre. La littérature a largement documenté le « dilemme propriétaire-locataire », un phénomène qui freine considérablement la rénovation du parc immobilier, en particulier lorsque celle-ci repose sur des mécanismes incitatifs. Les intérêts des propriétaires (notamment bailleurs) et des locataires sont rarement alignés : les premiers supportent les coûts des travaux, tandis que les seconds en récoltent les bénéfices immédiats (réduction des factures, amélioration du confort). Comme le souligne à juste titre Nicolas Bernard, « on peut tracer par ailleurs un lien direct entre la qualité du logement et le statut d’occupation puisque 70 % de propriétaires ont un logement en bon état, contre 45 % des locataires ». Il ajoute que « la qualité globale du bâti dans une ville augmente d’ailleurs à proportion du taux de propriétaires »[19]. Dans ce cadre, le manque d’incitation économique pour les propriétaires-bailleurs freine considérablement les rénovations : « dans ce cas de figure, le propriétaire encoure les frais d’investissement et ne “reçoit” en échange qu’une “hypothétique” plus-value sur la valeur de son bien, tandis que le locataire bénéficie directement via une réduction de sa facture énergétique et de l’amélioration du confort du logement [20] ».
3. Conclusion
Ce que révèle l’analyse du bâti bruxellois, c’est bien plus qu’un simple retard en matière de performance énergétique : c’est une inégalité sociale profondément enracinée. Ce sont les ménages les plus précaires qui occupent les logements les plus vétustes, les plus coûteux à chauffer. Et cette réalité constitue une forme d’injustice environnementale.
Face à cette situation, la rénovation énergétique ne peut plus être pensée uniquement en termes techniques ou budgétaires. Elle doit être conçue comme une priorité en termes de justice sociale et environnementale. Cette ambition se heurte cependant à une structure foncière éclatée, à des statuts d’occupation hétérogènes, et surtout à des logiques d’intérêts divergents : pourquoi un propriétaire investirait-il pour améliorer un bien dont les bénéfices profiteront d’abord à son locataire ? Tant que cette asymétrie ne sera pas corrigée, les systèmes de primes resteront largement inefficaces.
[1] Frédéric Huybrechs, Sandrine Meyer et Jan Vranken, La Précarité Energétique en Belgique, Universiteit Antwerpen et Université Libre de Bruxelles, décembre 2011.
[2] Anne Baudaux et Françoise Bartiaux, « Précarité énergétique et aide sociale en Région de Bruxelles-Capitale », Brussels Studies, 2020, [en ligne], URL : http://journals.openedition.org/brussels/5162
[3] Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, La privation énergétique en Région de Bruxelles-Capitale, Vivalis.brussels, Bruxelles, 2025, p.38.
[4] C’est-à-dire la proportion du revenu disponible consacré à l’énergie.
[5] Isolde Devalière, « Au-delà des impayés d’énergie, comment appréhender la précarité énergétique ? », Espace populations sociétés, 2008, [en ligne], URL : http://journals.openedition.org/eps/3322
[6] Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, Ibid., p. 8.
[7] Hugo Périlleux, Extraction de la rente dans le secteur de la location de logements, Thèse présentée en vue de l’obtention du grade académique de docteur en sciences géographiques, ULB, 2023.
[8] Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, Ibid., p. 13.
[9] Statbel, Pauvreté et conditions de vie, [en ligne], URL : https://statbel.fgov.be/fr/themes/menages/pauvrete-et-conditions-de-vie/risque-de-pauvrete-ou-dexclusion-sociale#figures
[10] Nicolas Bernard, La situation du logement en Région wallonne et à Bruxelles, Les cahiers du CIEP, 2008, no.4, p. 5-17.
[11] Bruxelles Environnement, Certification PEB des habitations individuelles. Région Bruxelles-Capitale. Données 2022, [en ligne], URL : https://environnement.brussels/media/14048/download?inline
[12] Institut Bruxellois de Statistique et d’Analyse (IBSA), Aménagement du territoire et immobilier, [en ligne], URL : https://ibsa.brussels/le-saviez-vous/31-de-la-population-bruxelloise-vit-dans-un-logement-surpeuple
[13] Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale, Ibid., p. 21.
[14] Statbel, Indicateurs de la population, des ménages et des logements par lieu de résidence basés sur les CENSUS 2011 et 2021, [en ligne], URL : https://bestat.statbel.fgov.be/bestat/crosstable.xhtml?view=3af43092-4b98-4476-bdd6-8e1150e5de6a
[15] Institut Bruxellois de Statistique et d’Analyse (IBSA), 62 % de locataires en RBC, [en ligne], URL : https://ibsa.brussels/actualites/62-pourcents-de-locataires-en-rbc
[16] Statbel, Indicateurs de la population, des ménages et des logements par lieu de résidence basés sur les CENSUS 2011 et 2021, Ibid.
[17] Catherine Joie, Karim Douieb et Colin Delfosse, « Bruxelles Rentière. Enquête sur le marché locatif privé qui amplifie les inégalités sociales à Bruxelles. », Médor, [en ligne], URL : https://bxl-rentiere.medor.coop/
[18] Statbel, Pauvreté et conditions de vie, [en ligne], URL : https://statbel.fgov.be/fr/themes/menages/pauvrete-et-conditions-de-vie/risque-de-pauvrete-ou-dexclusion-sociale#figures
[19] Nicolas Bernard, La situation du logement en Région wallonne et à Bruxelles, Ibid.
[20] Sandrine Meyer et Kevin Maréchal, Energ-Ethic ou comment mobiliser les propriétaires-bailleurs pour une rénovation « énerg-éthique » (améliore l’efficience énergétique du logement sans pénaliser les locataires avec une trop forte augmentation des loyers) ?, Rapport scientifique n° 1, 1er mars 2016 – 28 février 2017, DGO4 Département de l’Énergie et du Bâtiment, 31 mars 2017, p. 14.
