In Brussel wegen verwarming en verlichting zwaar op het budget van veel huishoudens, vooral alsen de woningen zijn slecht geïsoleerd of vervallen. Een recente analyse van het Observatorium voor Gezondheid en Maatschappelijk Welzijn benadrukt het nauwe verband tussen bouwkwaliteit en energiearmoede, in een stad waar niet alle huishoudens in hetzelfde schuitje zitten.
Het energieverbruik en de kosten die dit voor huishoudens met zich meebrengt, hangen nauw samen met de kwaliteit van de woningen waarin ze wonen. Deze link werd gelegd in 2011 met de publicatie van een eerste grootschalig rapport over energiearmoede in België.[1]Dit wordt benadrukt door de recente publicatie van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met een diepgaande analyse van de huisvestingsomstandigheden en de ongelijkheden in bouwkwaliteit in Brussel, en hun verband met de energie-inspanningen van huishoudens. Onvoldoende isolatie, verouderde verwarmingssystemen of slechte algemene energieprestaties kunnen de energierekening aanzienlijk verhogen en zo de situatie van onzekerheid verergeren. In dit artikel richten we ons op de toestand van het woningbestand in Brussel. Door een inventaris op te stellen op basis van de beschikbare gegevens hopen we de uitdagingen van veel Brusselse huishoudens beter te begrijpen en de verbanden tussen huisvestingsomstandigheden en energieonzekerheid te benadrukken.
1. Kenmerken van de Brusselse gebouwen
Het verband tussen woningkwaliteit en energiearmoede wordt breed erkend in onderzoek naar dit onderwerp en is een prioriteit voor het overheidsbeleid, wat het belang van deze correlatie benadrukt. Over het algemeen huisvesten woningen in slechte staat vaker huishoudens die te kampen hebben met energiearmoede. Dit betekent niet dat deze woningen – omschreven als "energiezeven" – altijd hoge rekeningen opleveren, aangezien hun kleine formaat bewoners kan aanmoedigen hun verbruik te beperken. Aan de andere kant leidt een slechte bouwkwaliteit vaak tot slechte energieprestaties, d.w.z. een slechte verhouding tussen energieverbruik en het bereikte comfort, wat leidt tot restrictief gedrag of economische problemen. Met andere woorden, de woningkwaliteit zal over het algemeen ofwel "fysiek ongemak veroorzaken, gezien de temperatuur of luchtvochtigheid in de woning, ofwel financieel ongemak, wat leidt tot zelfbeperking van het energieverbruik of zelfs tot schulden."[2].
Dit schadelijke alternatief (fysiek ongemak/financieel ongemak) schetst het concept "energiegebrek", een indicator gebaseerd op de uitspraken van mensen, en dus op de ervaringen van huishoudens. Zo wordt energiegebrek in het rapport van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gedefinieerd als de situatie van "elk huishouden dat verklaart dat het zich de verwarming van zijn woning niet langer voldoende kan veroorloven en/of de afgelopen 12 maanden geen elektriciteits-, water-, gas- of verwarmingsrekening heeft kunnen betalen."[3]Dit is dus een problematische situatie voor het huishouden met betrekking tot de toegang tot residentiële energie, die nauw verbonden is met de kwestie van de huisvesting: het energieverbruik in het algemeen, en dus de "energie-inspanningsratio".[4]", zijn onder andere afhankelijk van de kenmerken van de woning (grootte, isolatie, bezetting, enz.). In dit verband is het gepast om de kwestie van de huisvesting in Brussel te bekijken - zowel vanuit het oogpunt van de kosten ervan (onder andere door de "rest om van te leven" van huishoudens te bepalen)[5]) dan de kwaliteit ervan, en bepaalt zo het energieverbruik.
1. 1. Een oud gebouw…
Er bestaat een verband tussen de leeftijd van een gebouw en de energieprestaties ervan. Zoals het rapport van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorzichtig opmerkt: "hoe recenter het gebouw, hoe lager het energieverbruik van een woning."[6]
Vanuit dit oogpunt is het Brussels Gewest echter bijzonder zwak. De gebouwen zijn er immers niet erg recent, wat met name te wijten is aan het stedelijk karakter van het gewest. Daardoor waren in 2015 91 %-woningen gebouwd vóór 1985 en ouder dan 30 jaar. Slechts 9 %-woningen waren jonger dan 30 jaar.[7]Vergeleken met andere gewesten is de kans om in 2021 te wonen in een huis dat gebouwd is vóór de jaren 70 veel groter (73 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vergeleken met 48 % in Vlaanderen en 65 % in het Waals Gewest).
Dit verband tussen de leeftijd van een gebouw en het energieverbruik verwijst echter feitelijk naar de vraag naar de kwaliteit van de woning. Hypothetisch gezien kunnen we ervan uitgaan dat de leeftijd van woongebouwen hun kwaliteit en energieprestaties bepaalt: oudere woningen hebben vaker een slechte kwaliteit. Er zijn echter verfijndere manieren om de kwaliteit van de woning te benaderen dan door rekening te houden met hun leeftijd.
1. 2. …van lage kwaliteit…
Zo luidt het zeer recente rapport van deObservatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad biedt enkele belangrijke elementen voor een benadering van de vraag naar de kwaliteit van de Brusselse woningen. Uitgaande van de resultaten van de SILC-enquête over inkomen en leefomstandigheden, stellen we vast dat er in het Brussels Gewest "proportioneel meer woningen zijn zonder douche, toilet of warm water, met vocht- of schimmelproblemen, met rot houtwerk of met slechts enkel glas".[8]In het BHG wordt ervan uitgegaan dat in 2023 10,9 % van de Brusselse bevolking in een situatie van ernstige huisvestingsdeprivatie leeft (overbevolking van de woning en minstens één van de volgende criteria: (a) een lekkend dak, (b) vocht op de muren of de vloer, (c) rottend houtwerk, (d) afwezigheid van een bad, douche of binnentoilet, (e) de woning is te donker.)[9]In ieder geval moet worden opgemerkt dat in stedelijke centra "de algemene kwaliteit van de huisvesting 10 % onder het gemiddelde ligt[10]De Brusselse gebouwen zijn dus van zeer slechte kwaliteit en behoren ongetwijfeld tot de meest energie-intensieve gebouwen van Europa, zoals vermeld op de RENOLUTION-pagina, de renovatiestrategie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
We zien echter een zeer duidelijke correlatie tussen de kwaliteit van de woning en het sociaaleconomische niveau van de bewoners. Met andere woorden, de armste mensen wonen vaak in woningen van lagere kwaliteit. Dit vormt een probleem in termen van sociale ongelijkheid en de vicieuze cirkel van armoede. Wat betekent dit? Simpel gezegd, armoede overbepaalt het sociale risico om in woningen van lagere kwaliteit te wonen en daardoor in een situatie van energiegebrek terecht te komen, dat wil zeggen, om de woning niet goed te kunnen verwarmen of daar te veel voor te betalen. Deze situatie verarmt de betrokken huishoudens verder. Het beperkt ook hun autonomie en hun vermogen om de levenskeuzes te maken die voor hen belangrijk zijn. De literatuur toont immers aan dat energiegebrek een zeer negatieve impact heeft op het budget van de betrokken huishoudens, maar ook op hun emancipatievermogen: het niet kunnen verwarmen of verlichten van de woning betekent ook risico's op het gebied van gezondheid en hygiëne, het betekent dat men thuis geen vrije tijd of onderwijs kan doorbrengen, geen mensen kan ontvangen, geen specifieke band met de woning kan opbouwen, enz.
1.3 …met een betreurenswaardige energieprestatie
De PEB-indicator (Energieprestatie van Gebouwen) speelt duidelijk een centrale rol bij de beoordeling van de kwaliteit van woningen. De tot nu toe beschikbare gegevens laten echter slechts een gedeeltelijke inschatting van de werkelijke situatie in Brussel toe. Op 1 januari 2023 beschikten slechts 41,61 %-woningen in Brussel over een geldig PEB-certificaat. De verdeling van deze certificaten naar energieklasse is als volgt: PEB A (1 %), PEB B (5,47 %), PEB C (11,13 %), PEB D (18,4 %), PEB E (19,32 %), PEB F (14,74 %) en PEB G (29,92 %).[11]Het is belangrijk om op te merken dat deze certificaten doorgaans alleen worden bijgewerkt wanneer het onroerend goed op de markt wordt gebracht. Dit suggereert dat de werkelijke prestaties van de vastgoedvoorraad iets beter kunnen zijn dan deze cijfers suggereren.
Er is echter een interessante paradox waarneembaar: de over het algemeen slechte energiekwaliteit van de Brusselse woningen wordt deels gecompenseerd door hun geringe omvang. Energieverlies door de slechte prestaties van gebouwen wordt immers deels gecompenseerd door de kleinere oppervlakte. Omgekeerd heeft deze beperkte leefruimte een direct gevolg van de hoge bezettingsdichtheid: een derde van de Brusselse bevolking woont in woningen die als overbevolkt worden beschouwd.[12].
Zoals het rapport over energiedeprivatie treffend opmerkt: "De procedure voor het certificeren van de energieprestatie van gebouwen neutraliseert dit kenmerk, aangezien de PEB-index een theoretisch verbruik per oppervlakte-eenheid vertegenwoordigt. Woningen zijn echter niet even groot: een woning met dezelfde PEB-energieklasse als een andere verbruikt twee keer zoveel energie voor verwarming als deze twee keer zo groot is!"[13] Deze realiteit kan ook worden verklaard door de structuur van het Brusselse woningbestand zelf. In 2021 huisvestte slechts 14,97 %-gebouwen slechts één woning, vergeleken met 66,09 % op nationaal niveau.[14].
Zoals we kunnen zien, is het vooral de kleine omvang van de Brusselse woningen die bijdraagt aan het beperken van de energiekosten, waardoor de ernst van de situatie gedeeltelijk wordt verzacht. Deze structurele factor fungeert als een soort buffer tegen de slechte kwaliteit van de gebouwen: oud, slecht geïsoleerd, inefficiënt qua energie en vaak overbevolkt. Zonder dit kenmerk – namelijk de kleine oppervlakte – zou het energieverbruik van de Brusselse woningen ongetwijfeld nog zorgwekkender zijn. Want in werkelijkheid blijft de intrinsieke energieprestatie van de woningvoorraad zeer laag en de bezettingsdichtheid accentueert de energieonzekerheid van veel huishoudens nog verder. Het is dus niet zozeer een goede algemene prestatie die naar voren komt, maar een fragiel evenwicht, waarbij de beperkte oppervlakte de fundamentele zwakheden van de bestaande gebouwen tijdelijk compenseert.
In deze context lijkt de energierenovatie van Brusselse gebouwen dan ook een evidente noodzaak. Het verbeteren van de woningprestaties kan niet langer als een eenvoudige optie worden beschouwd, gezien de dringende milieu-, sociale en gezondheidskwesties. Deze noodzaak roept echter onmiddellijk een reeks complexe vragen op: wie moet renoveren? Wie is eigenaar van de gebouwen? Wie bewoont ze? De eigendomsstructuur van de Brusselse woningvoorraad – gekenmerkt door een hoge aanwezigheid van appartementen, een hoge woningdichtheid en een grote verscheidenheid aan huurstatuten (eigenaar-bewoner, huurder, meervoudig mede-eigendom, enz.) – bemoeilijkt de implementatie van een effectief en rechtvaardig overheidsbeleid voor renovatie aanzienlijk. Zelfs nog voordat we het over financiering of prikkels hebben, rijst er een fundamentele vraag over governance: hoe kunnen we inspelen op een grotendeels gefragmenteerde bouwsector, die vaak in handen is van belanghebbenden met uiteenlopende belangen?
2. Van wie is wat?
Dit is wat Catherine Joie, Karim Douieb en Colin Delfosse benadrukken in hun uitstekende artikel over grondhuur en de eigendomsstructuur in Brussel. Door een diepgaande analyse uit te voeren van de dynamiek van vastgoedbezit in het gewest, leggen de auteurs een gefragmenteerd, ongelijkmatig landschap bloot dat sterk getekend is door een op huurjacht gerichte logica. Hun werk laat met name zien hoe een aanzienlijk deel van de woningvoorraad geconcentreerd is in de handen van een paar grote eigenaren – soms institutionele, vaak particuliere – terwijl een meerderheid van de bevolking huurder blijft, blootgesteld aan energiearmoede en geen bewegingsruimte heeft met betrekking tot de gebouwen die ze bewonen. Deze ongelijke verdeling van eigendom drukt zwaar op het collectieve vermogen om grootschalige renovaties uit te voeren: "je renoveert niet wat je niet bezit", zou men kunnen samenvatten. De uitdagingen van energierenovatie worden dus verergerd door vragen over sociale en ruimtelijke rechtvaardigheid, waarbij overheidsoptreden stuit op een gefragmenteerde grondstructuur en uiteenlopende belangen tussen eigenaren en bewoners.
Zoals de BISA opmerkt, is het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het enige gewest in België waar er minder eigenaar-bewoners zijn dan huurders.[15]"Sterker nog, slechts 38,12 %-huishoudens in Brussel zijn eigenaar van hun woning, wat een uitzondering is op nationaal niveau.[16]Deze bijzonderheid heeft meerdere gevolgen. Vanuit sociaaleconomisch oogpunt versterkt het de kwetsbaarheid van een aanzienlijk deel van de bevolking. Huurder zijn, vooral in een context met bijzonder hoge huurprijzen, kan leiden tot een verhoogd risico op bestaansonzekerheid, vooral omdat de inkomens in Brussel over het algemeen lager liggen dan elders in België en de toegang tot sociale huisvesting steeds moeilijker wordt.[17]In 2023 zal het percentage te hoge woonlasten – d.w.z. het percentage van de bevolking waarvan de woonuitgaven meer dan 40% van het besteedbaar inkomen bedragen – in Brussel 15,8% bedragen.[18].
Maar afgezien van het puur sociale probleem draagt deze bezettingsstructuur er ook aan bij dat gebouwen in een slechte staat van onderhoud verkeren. De literatuur heeft uitgebreid gedocumenteerd over het "eigenaar-huurderdilemma", een fenomeen dat de renovatie van de woningvoorraad aanzienlijk belemmert, vooral wanneer deze afhankelijk is van prikkelmechanismen. De belangen van eigenaren (met name verhuurders) en huurders zijn zelden gelijk: de eerste draagt de kosten van de werkzaamheden, terwijl de laatste de directe voordelen (lagere rekeningen, meer comfort) plukken. Zoals Nicolas Bernard terecht opmerkt: "we kunnen ook een direct verband aanwijzen tussen de kwaliteit van de woning en de bezettingsgraad, aangezien 70% van de eigenaren een woning in goede staat heeft, vergeleken met 45% van de huurders." Hij voegt eraan toe dat "de algehele kwaliteit van gebouwen in een stad evenredig toeneemt met het percentage woningeigenaren."[19]In deze context vormt het gebrek aan economische prikkels voor verhuurders een aanzienlijke belemmering voor renovaties: "in dit scenario draagt de eigenaar de investeringskosten en "ontvangt" hij in ruil daarvoor slechts een "hypothetische" meerwaarde op de waarde van zijn woning, terwijl de huurder er direct van profiteert via een verlaging van zijn energierekening en een verbetering van het wooncomfort.[20] ".
3. Conclusie
Wat de analyse van de Brusselse gebouwen aan het licht brengt, is veel meer dan een simpele achterstand in energieprestaties: het gaat om een diepgewortelde sociale ongelijkheid. Het zijn de meest achtergestelde huishoudens die de meest vervallen woningen bewonen, die het duurst zijn om te verwarmen. En deze realiteit vormt een vorm van milieuonrechtvaardigheid.
Gezien deze situatie kan energierenovatie niet langer uitsluitend in technische of budgettaire termen worden bekeken. Het moet worden opgevat als een prioriteit in termen van sociale en ecologische rechtvaardigheid. Deze ambitie wordt echter belemmerd door een gefragmenteerde grondstructuur, heterogene eigendomsstatussen en, bovenal, tegenstrijdige belangenlogica's: waarom zou een verhuurder investeren in de verbetering van een pand waarvan de voordelen primair ten goede komen aan de huurder? Zolang deze asymmetrie niet is gecorrigeerd, zullen prikkelsystemen grotendeels ineffectief blijven.
[1] Huybrechs, Frédéric, Sandrine Meyer en Jan Vranken, Energieonzekerheid in België, Universiteit Antwerpen en Vrije Universiteit Brussel, december 2011.
[2] Anne Baudaux en Françoise Bartiaux, “Energieonzekerheid en sociale bijstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest”, Brussel Studies, 2020, [online], URL: http://journals.oPenedition.org/brussels/5162
[3] Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad, Energietekort in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Vivalis.brussels, Brussel, 2025, p.38.
[4] Dat wil zeggen, het percentage van het besteedbare inkomen dat aan energie wordt besteed.
[5] Isolde Devalière, “Hoe kunnen we energiearmoede aanpakken, naast onbetaalde energierekeningen?” Bevolking en maatschappijruimte, 2008, [online], URL: http://journals.Openedition.org/eps/3322
[6] Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad, Ibid., blz. 8.
[7] Hugo Gevaarlijk, Huuronttrekking in de huursector, Proefschrift ingediend voor het behalen van de academische graad van doctor in de geografische wetenschappen, ULB, 2023.
[8] Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad, Ibid., blz. 13.
[9] Statbel, Armoede en leefomstandigheden, [online], URL: https://statbel.fgov.be/fr/themes/menages/pauvrete-et-conditions-de-vie/risque-de-pauvrete-ou-dexclusion-sociale#figures
[10] Nicolas Bernard, De huisvestingssituatie in het Waals Gewest en Brussel, CIEP-notebooks, 2008, nr. 4, blz. 5-17.
[11] Leefmilieu Brussel, EPB-certificering van individuele woningen. Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gegevens 2022., [online], URL: https://environnement.brussels/media/14048/download?inline
[12] Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse (BISA), Ruimtelijke ordening en onroerend goed, [online], URL: httpen elektriciteitsmeters://iben elektriciteitsmetersa.brussels/le-savi31% van de Brusselse bevolking woont in overbevolkte woningen
[13] Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad, Ibid., blz. 21.
[14] Statbel, Bevolkings-, huishoudens- en huisvestingsindicatoren per woonplaats op basis van de volkstelling van 2011 en 2021, [online], URL: https://bestat.statbel.fgov.be/bestat/crosstable.xhtml?view=3af43092-4b98-4476-bdd6-8e1150e5de6a
[15] Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse (BISA), 62 %-huurders in RBC, [online], URL: https://ibsa.Brussels/nieuws/62-procent-van-huurders-in-rbc
[16] Statbel, Bevolkings-, huishoudens- en huisvestingsindicatoren per woonplaats op basis van de volkstelling van 2011 en 2021, Ibid.
[17] Catherine Joie, Karim Douieb en Colin Delfosse, “Brusselse Rentenier. Onderzoek naar de private huurmarkt die de sociale ongelijkheid in Brussel versterkt.”, Médor, [online], URL: https://bxl-rentiere.medor.coop/
[18] Statbel, Armoede en leefomstandigheden, [online], URL: https://statbel.fgov.be/fr/themes/menages/pauvrete-et-conditions-de-vie/risque-de-pauvrete-ou-dexclusion-sociale#figures
[19] Nicolas Bernard, De huisvestingssituatie in het Waals Gewest en Brussel, Ibod.
[20] Sandrine Meyer en Kevin Maréchal, Energie-ethiek of CHoe mobiliseer je verhuurders voor een renovatie? energie-ethiek » (verbetert de energie-efficiëntie van woningen zonder huurders te benadelen met buitensporig hoge huurverhogingen) ?, Wetenschappelijk rapport nr. 1, 1 maart 2016 – 28 februari 2017, DGO4 Ministerie van Energie en Bouw, 31 maart 2017, p. 14.
